Fondos Privados de Inversión Inmobiliarios: R.I.P

Franco Brzovic

Efectivamente, los fondos (FIP Inmobiliarios) mueren el 31 de diciembre de este año por así disponerlo una ley de 2007. No sé si en paz, pero sí con el sentimiento de muchos.



En resumidas cuentas, estas entidades son patrimonios integrados por aportes de personas naturales y jurídicas para su inversión en valores y bienes que fija la ley, para que sean administrados por una sociedad anónima por cuenta y riesgo de los aportantes. Entre los tipos de inversiones admitidas se encontraban los bienes raíces de cualquier naturaleza, opción que fue eliminada a contar de esa fecha. Razones, muchas, entre ellas, y según algunos, la poca rentabilidad tributaria inmediata para el Fisco.

Las alternativas para cumplir esa obligación imperativa son la disolución del fondo o bien el traspaso de los inmuebles a otras organizaciones legales, lo que puede materializarse a través de aportes a sociedades o bien simplemente por medio de su venta. Cualquiera de estas últimas opciones requiere de un especial cuidado en vista de que la ley tributaria exige que el valor de traspaso sea el de mercado, no más ni menos, ya que la reforma a la Ley de Fondos nada dijo al respecto. La práctica demuestra que la valorización no cuenta muchas veces con hechos objetivos para determinarlo, o bien se está en presencia de circunstancias subjetivas que lo orientan en uno u otro sentido, lo que puede devenir en diferencias con el Servicio de Impuestos Internos.

El valor de traspaso determinará una eventual ganancia de capital para el fondo cuando dicho precio es superior al que está registrado, ganancia que no se afectará con el Impuesto de Primera Categoría en el referido fondo, mas sí con los personales finales de los aportantes. Por su parte, si esta ganancia la hacen a futuro las entidades que reciben esos inmuebles, se gravarán con ese impuesto y el de sus socios o accionistas, lo que determina en forma importante la oportunidad de tributación.

La estructura legal de la entidad receptora de los bienes en su calidad de aporte de capital, requiere de un análisis de fondo en vista de la variedad de tipos societarios. Una opción es la sociedad de responsabilidad limitada, la cual, y conforme a la reforma de 2007, incorporó a los instrumentos de inversión permitidos en los Fondos de Inversión Privados, los derechos sociales de este tipo societario, lo que valida la opción. La existencia de otros tipos legales como SA, sociedad por acciones, entre otros, también deberán ser analizados, aún cuando en el futuro, y conforme es nuestro régimen, si la decisión fue equivocada, podrá transformarse en cualquier otro tipo societario.

Finalmente también parece necesario advertir que en el caso de aporte de esos bienes a sociedades por crearse, requiere de facultad expresa en la administración del Fondo, lo que muchas veces podrá exigir el acuerdo de los aportantes.

Esperamos que la decisión legislativa tomada en 2007 en cuanto a eliminar esta modalidad para el negocio de la inversión en bienes raíces haya sido la correcta, pues este vehículo ha sido un incentivo vital para el desarrollo de negocios inmobiliarios.